Kialakuló multipoláris raktárpiac

A hazai raktárpiac jelentős változásokon ment át az elmúlt öt évben mind mennyiségi, mind pedig minőségi kínálatát tekintve. A válság után még Budapest vonzáskörzetében is 20%-ot meghaladó mértékű volt az üresedés. Ez mára a főváros közelében már alig 3,5%-ra csökkent, és elmondható, hogy verseny folyik a jobb adottságokkal rendelkező eladó és kiadó raktárakért. Vidéken a kép kicsit árnyaltabb, de elmondható, hogy országszerte több alrégióban is regionális központ alakult ki, és magas a raktározásra használt ingatlanok (ipari parkok, logisztikai központok, raktárbázisok és kisebb-nagyobb vidéki raktárépületek) kihasználtsága.
A gyártó és összeszerelő vállalkozások jelentős hányada egy Debrecen-Budapest -Zalaegerszeg által alkotott tengely mentén helyezkedik el, ami a régióban fellelhető raktárkapacitásokat felszívja és hozzájárul egy budapesti központú raktárpiac helyett egy multipoláris piac kialakulásához.
Budapesten számos fejlesztés került átadásra az elmúlt három évben igen komoly műszaki tartalommal. A nyugati országrészben a tradicionálisan ipari Tatabánya-Székesfehérvár és Győr-Szombathely-Zalaegerszeg körzetben működő vállalkozások vitték el a raktárkapacitásokat. A keleti régióban pedig a kiadó raktárak kihasználtsága Debrecen és környékén növekedett jelentősen, ami a bérleti árak emelkedését is magával hozta.

A bérleti árak változása

A bérleti árak komoly szórást mutatnak mind regionális összehasonlításban, mind pedig az adott raktárbázisok felszereltségét tekintve. Ezek a különbségek vidéken még élesebben jelentkeznek, mint Budapesten, ugyanakkor nincs jelentős különbség a budapesti és vidéki raktárbérleti árak között. A főváros és vonzáskörzetében 4,5-5,5 EUR tartományban mozognak az átlag bérleti árak négyzetméterenként. Speciálisabb bérlemény esetében ez akár 6 EUR fölé is mehet. Vidéken 4,5-5 EUR a jellemző átlagár. A bérleti idő tartama jellemzően 5 év felett van, de nem ritka a 10 évre lekötött bérleti jog sem. A piacon igen kevés már megépült ipari ingatlan kerül értékesítésre, így az eladási árakat elsősorban az épülő raktárbázisok árai határozzák meg a piacon.
További keresletnövekedés várható
A Colliers elemzése szerint az idén átadásra kerülő raktárkapacitás várhatóan 110 ezer négyzetméter felett lesz, amit az alacsony üresedési ráta melletti nagy kereslet hamar fel tud majd szívni. Az egyre növekvő e-kereskedelem további keresletet generálhat a városi logisztikai fejlesztések irányában. Kihívást jelentenek ugyanakkor az elmúlt két évben 30% feletti mértékben növekvő építési költségek és ingatlanárak is. További gátat szabhat a fejlesztéseknek emellett az országszerte jelentős építőipari munkaerőhiány és a fejlesztésre jogilag és infrastrukturálisan is alkalmas ingatlanok limitált száma.
Forrás: Colliers, Portfolio.hu